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La rentabilidad de la inversi贸n inmobiliaria en Espa帽a durante la 煤ltima d茅cada ha sido bastante superior a la del Ibex 35 y los bonos.

Aunque el sector inmobiliario espa帽ol no pasa por su mejor momento, los datos indican que sigue siendo una opci贸n de inversi贸n a considerar. Durante la 煤ltima d茅cada ha generado una rentabilidad anual media del 7,2%, lo que supone un retorno de la inversi贸n significativamente mayor al del Ibex 35 (4,5%) o los bonos (4,6%).

En el pasado m谩s reciente, el ladrillo tambi茅n se ha comportado mejor que la bolsa: los activos inmobiliarios tuvieron en 2010 un rendimiento medio del 4,9%. Por su parte, el Ibex 35 sufri贸 una minusval铆a, incluyendo dividendos, del 12,9%.

Son algunos de los muchos datos que aporta el libro , que ha contado con la colaboraci贸n del Centro Internacional de Inversi贸n Financiera del 天美传媒 (CIIF).

Este estudio ofrece una completa panor谩mica de la evoluci贸n de la inversi贸n patrimonialista en la 煤ltima d茅cada a partir del seguimiento e interpretaci贸n del 铆ndice de inversi贸n inmobiliaria de la firma IPD.

El 铆ndice IPD mide el rendimiento total de los activos inmobiliarios, incluyendo el rendimiento del capital y las rentas, a partir de la informaci贸n que proporcionan los propios inversores institucionales sobre sus carteras inmobiliarias.

Los datos del 铆ndice IPD de 2010, por ejemplo, proceden del an谩lisis de 330 activos valorados en 8.500 millones de euros a 31 de diciembre de 2010.

Buena rentabilidad, alta variabilidad

En los 煤ltimos diez a帽os, el 铆ndice IPD ha fluctuado entre los m谩ximos alcanzados en los a帽os 2005 y 2006, con plusval铆as del 16,9%, y el m铆nimo registrado en 2009, con una p茅rdida de valor del 9,3%.

De hecho, la evoluci贸n del 铆ndice IPD en Espa帽a refleja claramente la existencia de dos etapas bien diferenciadas: hasta el a帽o 2007 los rendimientos son siempre positivos, pero a partir del 2008 el 铆ndice se sit煤a en n煤meros rojos.

Durante la 煤ltima d茅cada los activos inmobiliarios han resultado ser m谩s rentables que la bolsa o los bonos. Pero todo tiene un precio. Y el que han tenido que pagar los inversores institucionales en Espa帽a durante estos a帽os ha sido el de asumir una elevada volatilidad en el valor de sus carteras.

La explicaci贸n hay que buscarla en el comportamiento de los rendimientos del capital, que se han movido en un rango muy amplio: entre las plusval铆as m谩ximas del 11,4% registradas en 2006 y las minusval铆as de hasta el 13,3% que sufrieron los inversores patrimonialistas en 2009.

Los rendimientos por rentas, que suponen m谩s de un 70% del rendimiento total, actuaron como un elemento estabilizador gracias a su buen comportamiento durante todo el periodo.

El comercio es la estrella

El libro tambi茅n analiza la evoluci贸n de la inversi贸n inmobiliaria por segmentos. Aunque ninguno se ha desmarcado de la tendencia general en cada ciclo, la inversi贸n en activos comerciales ha sido la que ha generado rendimientos m谩s elevados.

Destacan los centros comerciales, especialmente los grandes, que ofrecieron un rendimiento medio anual del 10,8%.

Adem谩s, el comercio es tambi茅n el que est谩 liderando la incipiente recuperaci贸n: en 2010 ofreci贸 una rentabilidad total del 7,7% y fue el 煤nico con rendimientos de capital positivos (1,4%).

En cambio, el sector industrial present贸 n煤meros rojos en el mismo periodo: el rendimiento total (-0,6%) se ha visto todav铆a muy lastrado por las p茅rdidas de capital (-7,4%).

Las oficinas, que en los 煤ltimos diez a帽os han tenido un rendimiento medio anual del 5,7%, tambi茅n se est谩n recuperando: las minusval铆as en los rendimientos del capital se han reducido notablemente (del -12,9% en 2009 al -3,7% en 2010) y han podido compensarse con los rendimientos por rentas (5,8%), por lo que en 2010 la rentabilidad total fue del 1,9%.

Balance en blanco y negro

El profesor del 天美传媒 Jos茅 Lu铆s Su谩rez, coordinador del libro y autor del cap铆tulo introductorio, recuerda que en 2007, coincidiendo con el punto 谩lgido del boom inmobiliario, Espa帽a se hab铆a convertido en la octava potencia econ贸mica mundial, aunque ya exist铆a la conciencia de un sobrecalentamiento excesivo del mercado.

El frenazo lleg贸 en 2008, con una crisis econ贸mica y financiera internacional que todav铆a no se ha superado. Los pa铆ses que hab铆an acumulado mayores rendimientos durante el ciclo expansivo del sector inmobiliario "entre ellos Espa帽a, con plusval铆as de hasta el 50% entre los a帽os 2002 y 2007, Irlanda, Reino Unido o Francia" han sido tambi茅n los que han perdido m谩s valor.

El caso m谩s extremo y representativo es, sin duda, el de Irlanda: en los a帽os dorados, alcanz贸 plusval铆as de hasta el 70%; pero la correcci贸n que ha sufrido desde entonces llega hasta el 40%.

Resultar铆a precipitado hablar de recuperaci贸n en el sector inmobiliario espa帽ol. Sin embargo existen datos objetivos que permiten constatar la mejora de algunos indicadores en 2010. Entre ellos, el propio 铆ndice IPD, que ese a帽o reflej贸 un rendimiento positivo del 4,9% tras dos ejercicios con n煤meros rojos.

Seg煤n un estudio reciente 鈥攍levado a cabo conjuntamente por Asprima, 天美传媒, Sociedad de Tasaci贸n e IPD鈥�, el stock de activos inmobiliarios en manos de los inversores institucionales en Espa帽a era de 47.598 millones de euros a finales de 2009.

En el reparto participan, mayoritariamente, los inversores extranjeros (42% del total), seguidos por las empresas inmobiliarias espa帽olas cotizadas (27%), los fondos de inversi贸n inmobiliaria (14%) y las compa帽铆as de seguros y fondos de pensiones (10%). El 7% restante se reparte entre las empresas inmobiliarias no cotizadas y otros inversores.

Por tipos de activo, la mayor parte del stock se concentra en el segmento de oficinas (44% de la inversi贸n patrimonial) y en el comercial (30%), que son los productos preferidos por los inversores institucionales. La inversi贸n en viviendas no es muy representativa (equivale a un 13% del valor total de los activos), aunque todav铆a lo es menos la destinada a activos industriales y log铆sticos (5%).